敷金返還の時に知っておくべきこと（その１）
敷金返還の時に知っておくべきこと（その２）
退去時の交渉ポイント
何だか不動産屋の良いようにされて自分が損をするのは嫌だと思えば、敷金の精算について交渉をすると良いと思います。
交渉するときのポイントは次の3点です。
・清算期日を指定する
・国交省のガイドラインに添った清算を行なうことを求める
・借り主が負担する項目については、借り主が負担すべき理由を付記した精算書の作成と提示を希望する
精算書の提示を希望する人は少ないですが、必ず精算書を作成して自分の了承を取る事を指示してください。
その際、工事単価を記入する事と、入居者が負担すべき理由を明記するように指示しましょう。
おそらく、入居者が負担すべき理由がある物件は少ないはずです。
また、2週間から1ヶ月くらいの猶予をもった期日を指示しましょう。いつまでも来るか分からない返事を待つのはストレスなので。
上記のポイントを押さえた交渉をすれば、一方的に不利な敷金返還を行なわれることは少ないでしょう。
（交渉先は管理会社または家主です）
私もここ数年で3回引っ越しをしましたが、退去時の流れは不動産屋によって様々で、「電話でこういえば一発OK！」みたいな神懸かった文言は持ち合わせておりませんが、3回中2回は相手方が最初に提示した返還額よりは多くの敷金を取り戻せています。1回は全く交渉せず、敷金4ヶ月に加えて床に傷があるとかで5万円多く取られました（入居期間は2年弱）。
交渉するときはケンカ腰にならずに、冷静に行ないましょう。
例えば、
「敷金の返還について契約書に敷引き3ヶ月とありますが、敷金の精算書は作成して頂けますよね？そこに工事単価と、私が負担すべき理由を記入して下さい。その精算書を見てこちらが承諾するまでは、清算しないで下さい。」
という感じで伝えます。
私の経験では、この電話の時点で、相手方が動揺し、「それは、えと、なんというか、くぁwせdrftyふじこふじこ」となり、敷金3ヶ月分で話しがついたことがありました。その時は、敷金3ヶ月に加えて、何故が脱衣所のリフォーム費用等も請求されそうでした。
後日、精算書が送られて来たら、クロスの工事単価や清掃費用の相場を調べて、改めて交渉しましょう。
おそらくあなたが請求されている金額は、工事業者に支払われる金額に不動産屋（管理会社）の手数料のようなものが2割ほど上乗せされていることでしょう。
不動産屋（管理会社）は毎月家主からも管理料として家賃の5~20%を受け取っているのだから、精算書を作成したり工事業者に発注するのは通常業務のはずです。さらにあなたからも手数料をとるなんて、何と言うぼった（ry
とにかく、相場よりかなり高ければ、相場を示して訂正させましょう。
また、あなたがリフォームを負担すべき理由が書かれていれば、国交省のガイドラインを読んで妥当な請求かを確認しましょう。
私の経験では、精算書に金額のみ記入されて理由が書かれていないものを提示されたことがあります。この時は県外に引っ越していたので電話で2、3度やり取りしましたが、請求金額の半額以下で決着しました。半年しか住んでいなかったのでそれで大満足というわけではなかったけれど、相手にそれ以上折れる気がなさそうで話しが長引きそうな時はこちらから撤退するのも策です。2、3度電話して15万多く返って来たと思えば気持ちも収まります。
敷引きによる敷金清算については、最高裁判例（H23.3.24）で「不当に高額でなければ敷引き特約は有効」とされましたが、この判例以前は「敷引き特約は、消費者に一方的に不利な契約であり、消費者契約法10条に違反するので無効」とした判例もありますし、私が去年の10月に担当した敷金返還訴訟でも、敷引き特約部分を無効とし、実費で支払うことができました。（当初の敷引き金額か27万円で、実費で支払うべきとされたのは5万円程でした。）
ですので、敷金精算の交渉をする余地は、まだまだありそうです。
アリーさん、こんばんは。
きっと誰かの役になるお話・・・。
とてもありがたいです。
実は現在、敷き引きの契約で困っていて検索する内にこちらにたどり着きました。
質問ですが、最高裁判決後、敷引を返還してもらったという事でしょうか？
もし宜しければその時期など詳しく教えて下さい。
リキさん、はじめまして。
ご質問頂いた時期についてですが、昨年の秋のことです。
正確な年月日が今分からないのですが、平成23年の9月だったと記憶しています。
（判決が下りたのは平成23年の10月だったかもしれません。）
いずれにせよ、平成23年3月24日最高裁判決より後のことです。
アリーさん、こんばんは。
早速のお返事ありがとうございます。
それはそれは本当に凄い事ですね。
実は、今回ある物件を退去したのですが、契約時には何の説明もなく敷引の名前すら知らなかったのですが、退去の際に知らされ、とても困っています・・・。高裁の判決を盾に一切応じないという感じなのです。
もしお手数で無ければ少しお話を聞いて頂けないでしょうか？
メールにご連絡頂けると嬉しいです。
宜しくお願いします。
リキさん、コメント拝見しました。
まず、メールでご相談を受けるようなことは致しておりませんので、ご了承ください。
＞契約時には何の説明もなく
とのことですので、そもそも契約が有効に成立していない可能性もあります。
（私がブログに書いた案件でも、重要事項説明がなされていなかった為に、契約が有効に成立したとみなせないとし、敷き引き契約は無効となりました。）
＞高裁の判決を盾に一切応じないという感じなのです。
とのことですので、少額訴訟を提起するといいかもしれません。
少額訴訟は簡易裁判所で提起でき、裁判は1日で判決が出ることが多いですし、訴訟費用も訴額によりますが数千円程度だと思います。
認定司法書士に依頼する場合は、5万~10万程度の費用がかかると思います。
訴状等書類の作成は、事務官が教えてくれるので素人でも時間さえあれば専門家に頼らずに提起することは可能です。
お返事ありがとうございます。
実は既に提起しました。
相手の証拠は最高裁の判決のみですが、現判事にとって判決は重いようです。たぶん私の説明の仕方が良くなかったのかもしれませんが、契約時に説明が無かったことについては、はっきりした証拠が無い。という理由で、最高裁以後の新たな判決や契約時の新たな証拠などが無いと、不利な状況なので、長々とお聞きしてしまいました。色々とお手数おかけしました。ありがとうございました。
リキさん、状況を把握せずに余計なアドバイスをして申し訳ないです。
そのような状況でしたら、明日、判決文を探してみますので、見つかりましたらメールでご連絡します。
事件番号と内容を証拠として提出すれば、裁判所の印象が変わるかもしれませんね。全く同じ状況というわけではないので（当方は説明がなかったことの証明ができた事例です）、どこまでお役に立つかは分かりませんが…。
説明がなかったことの立証が物証で困難でしたら、同じ物件に入居している他の人に陳述書を書いてもらうという方法もあります。
とりあえず、明日ご連絡します。
アリーさん、ありがとうございます。
平日でもあり、お忙しいと思いますので、お手すきの際で結構です。
宜しくお願いします。