数年前、福岡の不動産屋で働いていました（主任者です）。
去年は敷金返還の少額訴訟をする機会があったので、敷金返還について少しまとめたいと思います。
賃貸物件を退去する時に「敷金が返ってくるのか」気になりますよね。
賃貸借契約は地域によって特色があって、一概にコレが正しいとは言えないですが、電話一本で有利に交渉が出来たりするので、賃貸物件を退去する予定がある方は参考にして下さい。
■敷金返還交渉をしない場合はどうなる？
敷金返還の交渉をしない場合、敷金は契約書に書いてある通りに処理されます。（私が不動産屋で働いていた時に敷金返還交渉をする人は1割もいませんでした。今はどうなのかな？）
契約書通りに処理されるとは？
入居時に交わした賃貸借契約書に、敷金に関する項目があると思います。
敷金の清算方法は、主に”実費精算”と”敷引き清算”の2つがあり、賃貸借契約書の本文または特約に、どのような清算方法かが書かれていると思います。そこに記載されている方法で処理されることになります。
実費精算とは？
実費精算は、退去する際の原状回復費用（実費）を敷金から差し引き、敷金が余れば残りの金額を入居者に返還しますが、敷金では足りない場合は別途請求しますというものです。
例）敷金25万円、原状回復費用20万円の場合、5万円が後日返還される。
例）敷金25万円、原状回復費用30万円の場合、5万円が後日請求される。
敷引き清算とは？
最近ではこちらの方法が主流だと思いますが、敷引き清算とは、予め契約書で定めた割合の敷金を原状回復費用として差し引き、残りがあれば入居者に返還されるというものです。
例）敷金は家賃の5ヶ月分（25万円）、敷引き3ヶ月の場合、10万円が後日返還される。
※ただし、入居者の故意や過失により毀損した部分について敷引き費用で足りない場合は、敷引き費用を超過した部分について実費で請求される。
例）敷金は家賃の5ヶ月分（25万円）、敷引き3ヶ月、原状回復費用が25万円の場合、返還される敷金は0です。
通常、上記の方法で敷金は精算されますが、何か気付きませんか？
そうです。敷引き清算って、入居者に圧倒的に不利ですよね。